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El Manual SmartHipo: domina tu operación
Los seis bloques que deciden si una hipoteca se aprueba o se cae. Ábrelos en el orden que quieras y ciérralos cuando ya los tengas claros.
Toca un bloque para desplegarlo
Bloques del manual
Bloque 01
La Vivienda
No es lo mismo comprar sobre plano que de segunda mano.
La Vivienda
No es lo mismo comprar sobre plano que de segunda mano.Antes de mirar hipotecas se mira la vivienda. Y no es lo mismo comprar una casa de segunda mano que una sobre plano: cambian los pasos, los pagos y, sobre todo, los riesgos.
Usada o nueva: dos caminos distintos
| Paso | Vivienda usada | Vivienda nueva |
|---|---|---|
| 1 | Elegir la vivienda | Elegir la vivienda |
| 2 | Señal: entre 500 y 1.500 € | Contrato con el promotor |
| 3 | Arras: en torno al 10 % | Pagos a cuenta hasta la entrega (≈ 20 % + IVA) |
| 4 | Escritura: tu dinero o tu dinero más el préstamo | Escritura: tu dinero o el préstamo |
Quién está al otro lado
Si hay inmobiliaria de por medio, no hablarás con el propietario: hay un tercero en la operación, que cobra su comisión y tiene su propio interés. Si no la hay, controlas todo el proceso, pero asumes más trabajo y más riesgo: comprobar cargas, negociar plazos y vigilar que los papeles estén en regla.
Antes de enamorarte: lo que dice el registro
Lo primero es pedir la nota simple. Cuesta unos euros y evita disgustos. Pero no lo cuenta todo:
- Cargas que no aparecen Una VPO puede llevar aparejado un derecho de retracto de la administración: si compras sin cumplir los requisitos, pueden recuperar la vivienda.
- Deudas de comunidad Si el vendedor debe cuotas o derramas, esa deuda puede acabar en tu tejado. Pide el certificado de estar al corriente.
- Registro frente a realidad A veces consta como local y no como vivienda. O hay un exceso de cabida: en el registro figura más superficie de la que se ve. Aunque te guste, tiene que encajar en el registro.
- Inquilinos con contrato vigente El contrato se hereda con la vivienda, y la nota simple no lo refleja. Compruébalo antes de ofertar.
- Certificado energético y cédula Son obligatorios para vender. Si faltan, el que corre con el gasto y el trámite es el comprador.
Señal y arras no son lo mismo
La señal reserva la vivienda unos días y suele descontarse después. Las arras, en torno al 10 %, son el compromiso formal: si te echas atrás las pierdes; si se echa atrás el vendedor, te devuelve el doble.
Pero la cláusula que de verdad salva dinero es otra: la condición suspensiva por financiación. Consiste en dejar por escrito que, si el banco no te concede la hipoteca en un plazo concreto, recuperas las arras íntegras. Sin esa cláusula, un «no» del banco te cuesta el 10 % de la casa.
Los números: hasta dónde puedes llegar
Antes de ofertar, haz números. Saber cuánto puedes pagar te dice también qué tasación mínima necesitas. Y si la tasación sale por debajo del precio, el banco financiará sobre la tasación: la diferencia la pones tú.
Puedes calcularlo en el simulador, con los impuestos de tu comunidad ya incluidos.
Tasación y entidad: dos decisiones que se cruzan
La tasación la paga el comprador, unos 300-400 €, y la exige el banco. Ojo: no todas las tasadoras valen para todas las entidades. Hay bancos que solo admiten tres o cuatro.
Y hay que decidir en qué entidad se pide. La mala noticia es que rara vez te dan la hipoteca en el banco donde cobras la nómina: unas veces por desatención, otras porque la competencia ofrece mejores condiciones.
En obra nueva, exige que tus pagos estén avalados
Los pagos al promotor deben estar avalados o asegurados, mediante aval bancario o seguro. Es una obligación legal. Si el promotor se retrasa o quiebra y esos pagos no están garantizados, el dinero se pierde. Pide el documento: no te fíes de la palabra.
Plazos: de las arras a la escritura
Suelen pasar entre 30 y 60 días. Ese plazo tiene que estar por escrito y ser realista, porque la tasación, el banco y la notaría van a su ritmo. Un plazo imposible solo beneficia al vendedor.
Antes de firmar, comprueba
- Nota simple pedida y revisada.
- Sin cargas ocultas: VPO con retracto, embargos o deudas de comunidad.
- La superficie del registro coincide con la real.
- Certificado de estar al corriente de la comunidad de propietarios.
- Certificado energético y cédula de habitabilidad en regla.
- No hay inquilinos con contrato vigente.
- Condición suspensiva por financiación incluida en las arras.
- Plazo hasta la escritura por escrito.
- En obra nueva, pagos a cuenta avalados.
- Tasadora admitida por la entidad con la que vas a pedir la hipoteca.
Bloque 02
Los Titulares
Cómo evalúa el banco tu perfil y el de tus avalistas.
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Qué cubre este bloque
- Perfil de riesgoLorem ipsum dolor sit amet.
- Avalistas y garantíasConsectetur adipiscing elit sed.
- Estabilidad laboralUt enim ad minim veniam quis.
- Estado civil y régimenDuis aute irure dolor in.
Bloque 03
La Entidad de Crédito
Entiende cómo piensan y qué buscan los departamentos de riesgos.
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Qué cubre este bloque
- El departamento de riesgosLorem ipsum dolor sit amet.
- Scoring bancarioConsectetur adipiscing elit sed.
- Productos bonificadosUt enim ad minim veniam quis.
- VinculacionesDuis aute irure dolor in.
Bloque 04
La Hipoteca
Tipos, plazos, vinculaciones y la letra pequeña.
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Qué cubre este bloque
- LTV y límite de financiaciónLorem ipsum dolor sit amet.
- Tipo fijo vs. variableConsectetur adipiscing elit sed.
- Comisión de aperturaUt enim ad minim veniam quis.
- Amortización anticipadaDuis aute irure dolor in.
Bloque 05
El paso a paso: fases clave
De las arras a la firma: lo que de verdad importa en cada fase.
El paso a paso: fases clave
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-
Arras y contrato privado
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-
Búsqueda de financiación
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-
Tasación
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-
Emisión de la FEIN
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-
Notaría y firma
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-
Después de firmar
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Bloque 06
Otros tipos de hipoteca
Autopromoción, segunda residencia, locales, no residentes.
Otros tipos de hipoteca
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Qué cubre este bloque
- AutopromociónLorem ipsum dolor sit amet.
- Segunda residenciaConsectetur adipiscing elit sed.
- Cambio de casaUt enim ad minim veniam quis.
- No residentesDuis aute irure dolor in.
¿Y si revisamos tu caso antes de que lo haga el banco?
Preparamos tu expediente, ordenamos la documentación y anticipamos las dudas del departamento de riesgos. Estará disponible próximamente.